A compra e venda de imóvel é um grande passo na vida de muitas pessoas, diante do sonho de se ter a casa própria ou a simples propriedade de um bem. Para tanto, é muito comum as partes realizarem o compromisso de compra e venda de imóvel.

Esse compromisso de compra e venda é um contrato firmado entre duas ou mais pessoas, no qual o vendedor se compromete a vender o imóvel e a transferir a respectiva posse ao comprador, e este assume a obrigação de pagar.

Contudo, não raras vezes, o promitente comprador não cumpre com sua parte, e o vendedor se vê obrigado a rescindir o contrato para retomar o imóvel, o que, até pouco tempo atrás, deveria ser por ação de resolução contratual – medida desgastante.

Felizmente, em 10 de agosto de 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial n. 1.789.863/MS, decidiu que é desnecessário o ajuizamento de ação para a resolução do contrato, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, quando houver cláusula resolutiva expressa nos contratos imobiliários (antes da decisão, mesmo com a cláusula, a ação judicial era imprescindível).

Ou seja, no caso de o promitente comprador não pagar, e o sonho virar um pesadelo, as partes poderão recorrer às cláusulas estabelecidas no contrato para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, sem necessidade de ação judicial.

Dessa forma, o novo entendimento muda o cenário de rescisão contratual, pois se compreendeu que a cláusula resolutiva é eficaz quando expressamente estipulada pelas partes, em conformidade com o artigo 474 do Código Civil, que, inclusive, já dispensava a necessidade do Judiciário quando presente tal disposição no contrato.

Portanto, uma vez existente a cláusula resolutiva no contrato, o vendedor prejudicado pela inadimplência não necessita de prévia resolução judicial do compromisso de compra e venda para reaver a posse de seu imóvel. Ele poderá, simplesmente, enviar notificação extrajudicial ao comprador com o valor do crédito em aberto, o cálculo dos encargos contratuais cobrados, o prazo e o local de pagamento, e a expressa advertência de que, não havendo o pagamento, o contrato será rescindido.

Com tal rescisão, o vendedor poderá ingressar, imediatamente, com a ação de reintegração de posse para reaver a posse do bem, caso já a tenha perdido ou não a tenha recuperado de forma amigável, o que não era possível antes da referida decisão do STJ.

Daí a importância de se redigir bem um contrato de compra e venda. Tanto o comprador como o vendedor devem observar e selecionar as cláusulas nele constantes e, em caso de dúvidas, procurar um advogado de sua confiança para lhes orientar qual a melhor medida a ser tomada conforme os seus interesses.

LETICIA BAPTISTA SALVALAGGIO

Auxiliar Jurídica, integrante do núcleo de direito empresarial. Bacharela em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina – UNISUL (2021). Pós-graduanda em Negócios e Direito Imobiliário pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus (2021-2022).

E-mail: leticia.salvalaggio@ko.adv.br